会社設立 創業融資どこまで使える？
建売住宅についても同様で、二〇〇五年の首都圏の平均分譲価格は四五三二・九万円で、前年に比べて〇・〇四%ダウンしているが、その下落幅は二〇〇四年までの年率二、三%から大幅に縮小しており、価格的には底を打ったという見方が支配的になっている(図表また、中古住宅にも同様の傾向がみられる。
首都圏の中古一戸建ての成約価格をみると、東日本不動産流通機構のまとめでは、図表26にあるように、二〇〇五年の後半から徐々に上昇傾向がみられるようになってきた。
そうした市場の動きを反映して、成約価格はさらに上昇幅が大きくなっている。
市場の好転をみて、売主が強気の価格設定を行うようになってきたものとみられる。
建築費や人件費なども上昇傾向明確に土地価格以外の要素も上昇傾向が顕著になっている。
建設工業経営研究会の調べによると、アパート・マンションの建築費は、二〇〇〇年を一〇〇とした指数で二〇〇三年が九八・七に対して、二〇〇四年は一〇〇・七、二〇〇五年は一〇一・一と上昇している。
最大の要因は建設資材の上昇。
製材・木製品は年率二%程度、窯業・土石製品も一%前後アップしており、鉄鋼関連については一〇%から二〇%の大幅な上昇が続いている。
これまでのところはこうした建設資材の上昇を人件費の削減などで補ってきたが、それもそろそろ限界に達している。
むしろ雇用市場が好転しているため、人件費もこのところ上昇ピッチが強まっている。
建設資材の価格アップが、建築費に転嫁され、建築費の大幅なアップは避けられない情勢といわれる。
ことに、二〇〇五年末に表面化した耐震構造計算偽装問題を発端に、建設業界ではより厳しい品質管理体制の構築が求められており、それも大きなコストアップ要因になっているといわれる。
さらに、住宅価格の二割ほどを占める不動産会社の経費面をみても、バブル崩壊後に削るだけ削ってきただけに、もはや削減余地はなくなっているといわれる。
反対に、耐震構造計算偽装問題における業界への不信感を払拭するために、各種の経費や広告宣伝費がかさむようになっているのが現実だ。
従来は、企業や製品のテレビコマーシャルは一戸建て住宅メーカーが中心だったが、最近ではマンション分野での自社ブランドのイメージ広告が急速に増加している。
自社ブランドのイメージアップによって、耐震構造計算偽装事件で大きく低下した消費者からの信療感を回復しょうとする狙いであるのはいうまでもない。
ことに、大手各社では中堅以下との差別化を図る絶好の機会と捕らえる傾向が強く、大規模物件では大物タレントを起用してのキャンペーンを展開するのが一般化、ますます販売管理費や広告宣伝費がかさむ傾向が強まっている。
分譲住宅価格は年間一割以上アップする可能性もこうしたさまざまな要因から、不動産アナリストの間では、「二〇〇六年の年末にかけて一〇%以上の価格アップになるのではないか」「地域によっては一五%のアップになってもおかしくない」という見方が広がっている。
住宅ローン金利が一%上がると返済負担は一〇%以上増える。
その上に価格まで上がったのでは、いよいよ買換えは困難になってくる。
新築価格が上がれば、現在住んでいる住宅の売却価格の上昇も期待できるとはいえ、中古住宅価格がそこまで上がるとは考えにくい。
不動産業界では、買換えは市場価格が低下しているときのほうが容易といわれる。
中古に比べて価格が割高の新築価格が下がれば、手持ちの中古住宅価格が下がっても買換えでの持ち出しは少なくなる。
たとえば、新築価格が四〇〇〇万円で手持ちの住宅の売却可能価格が二〇〇〇万円とすれば、二〇〇〇万円の持ち出しですむ。
それが新築・中古ともに一割上がったとすれば、「四四〇〇万円-二二〇〇万円」で二二〇〇万円の持ち出しが必要になる。
しかも、今後は新築が二割上がって、中古は一割しか上がらないというタイムラグが発生する可能性が高い。
いよいよ持ち出しが多くなってしまうわけだ。
反対に価格が低下している局面ではこの持ち出しはむしろ少なくなる。
新築・中古ともに一割下がると新築が三六〇〇万円で、中古が一八〇〇万円。
差し引きすると一八〇〇万円の持ち出しですむ。
買換えによって金利上昇のリスクをヘッジするためには、本格的に住宅価格が上がり始める前に買い換えるのが現実的ということになる。
「担保割れ」でも買換えは可能になっているなかには、「担保割れ」になっているために、買換えは難しいのではないかと考えている人がいるかもしれない。
「担保割れ」というのは、購入後に価格が大幅に低下して、売却可能価格が住宅ローン残高以下に下がってしまっている状態を指す。
たとえば、四〇〇〇万円のマンションを三二〇〇万円のローンを組んで購入、その後中古住宅としての売却可能価格が二〇〇〇万円に低下したとする。
ローン残高も多少は減っているが、まだ三〇〇〇万円残っているとすれば、「三〇〇〇万円(ローン残高)-二〇〇〇万円(売却可能価格)」で、一〇〇〇万円の「担保割れ」になっている計算だ。
金融業界は不動産担保主義だから、こうした場合には買換えはたいへん難しいとされてきた。
買い換えるには、まず「担保割れ」の一〇〇〇万円を自力で精算した上で、それとは別に購入物件の頭金を用意、不足分を住宅ローンを利用して購入しなければならなかったのである。
しかし、最近では買換え専用ローンとして、この「担保割れ」分まで含めて融資する銀行が増えている。
担保主義ではなく、個人の信用力によって融資するという考え方であり、その分審査基準は厳しくなる。
もちろん、現在の住宅ローンの返済に延滞がない、勤続三年から五年以上、買換え後の返済負担率が二五%以内-などとする金融機関もある。
「審査の厳しい金融機関では自営業はまず無理。
誰もが名前を知っているような一流企業に勤務している人に限られるのが現実」(大手仲介会社の支店長)といったケースもあるとか。
そうした厳しさはあるものの、買換え専用ローンだと「購入する物件価格の三〇〇%まで」「購入価格プラス一〇〇〇万円」までといった形で融資してくれる。
先の例でみると、「担保割れ」が一〇〇〇万円の状態で、新たに五〇〇〇万円の物件に買い換えるとすれば、六〇〇〇万円の融資を受けて、「担保割れ」の一〇〇〇万円を一括返済して、五〇〇〇万円の物件を全額ローンで購入することも可能になる。
もちろん、そのためにはかなりの年収が必要だ。
六〇〇〇万円の融資の条件が、金利三%、三五年の元利均等返済(ボーナス返済なし)とすると、毎月の返済額は二三万九一〇円。
返済負担率二五%が限度とすれば、必要な年収は、23万0910円×12か月÷0・25〃1110万円(万単位切り上げ)の計算で一一一〇万円に達する。
ただ、購入後にもある程度の貯蓄が進んでいるだろうから、そんなに高額のローンを組む必要はないという人が多いはずだ。
ことにバブル期に買った人であれば、当時の購入価格に比べて現在の住宅価格は五〇%程度低下しているはずである。
前回より少ない予算で、より広い住まいが手に入る可能性が高い。
金利上昇が不安で、かついまの住まいに不満があるのなら、買換えを考えてみるのもひとつの方策であることは間違いない。
延滞する前にまずは返済方法変更の相談これはあまり考えたくないことだが、今後の本格的な金利上昇によって住宅ローンの返済が苦しくなった場合の対応も、念のために頭に入れておきたい。
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